Недвижимость Кировска

03.09.2008 21:36
Девелоперы занимают дорого. Кризис ликвидности обошелся участникам рынка недвижимости значительно дороже, чем они сами говорят об этом. Реальные ставки, под которые кредитуют девелоперов банки, сейчас редко составляют ниже 20%. Правда, чаще всего занимают не сами компании, а их «внучки» и «правнучки», так что информация пока остается внутри своих.

Благо, речь идет о достаточно краткосрочных кредитах – девелоперы берут дорогие деньги на 3-6 месяцев. Правда, чтобы вернуть их, некоторым игрокам приходится продавать квартиры уже не на этапе фундамента, а на стадии «пятна», когда даже архитектурный проект не завершен до конца. Риски, конечно, растут, но пока, что называется, «прокатывает».

Типичный пример – несколько недель назад одна из компаний, аффилированных с группой «Миракс», заняла около 400 млн. долларов под 24% годовых. По слухам, деньги понадобились ей для выкупа бизнес-центра, который формально принадлежал «Мираксу», но в действительности управлялся им в интересах армянской диаспоры. Сейчас ее представители по каким-то причинам решили выйти в деньги, для чего девелоперу срочно потребовались деньги.

19.09.2008 21:30
Девелоперы распродают портфели. По слухам, вслед за «Системой-Галс» и «Мираксом» распродажей своих объектов озаботился целый ряд других московских девелоперов. Точнее, на данном этапе речь, скорее, идет о проектах – участках земли и пакетах документов. Суть проблемы – нехватка денег для того, чтобы возвращать долги (об активном строительстве речи даже не идет) на фоне снижающегося спроса на недвижимость, прежде всего, в жилом сегменте.

По некоторым данным, предложения о продаже активов сейчас рассылают многие компании, в частности, «Дон-Строй» и «Открытые инвестиции». Правда, есть компании, которые готовы их покупать. Кроме различных фондов, в частности, финансируемых из Казахстана (транзитом через Лондон), речь идет о «Главмосстрое» (и «Главстрое» в целом), финансовую подпитку которого осуществляет Дерипаска.

и еще:

Девелоперские компании РФ могут испытать серьезные сложности с ликвидностью - Fitch

Лондон/Москва. 30 сентября. ИНТЕРФАКС-АФИ - Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings отмечает, что российские девелоперские компании, вероятно, окажутся в числе тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшающейся ситуации с финансированием, сообщается в пресс-релизе агентства.
"Это обусловлено большой долей краткосрочной задолженности применительно к позициям ликвидности таких компаний, во многих случаях существенным оттоком операционных денежных средств, ограниченными денежными средствами на балансе и фактическим отсутствием какого-либо существенного запаса по безотзывным неиспользованным кредитным линиям", - говорится в сообщении.
"В период, когда государству приходится вмешиваться для оказания поддержки российским финансовым организациям, и все больше вопросов вызывает способность и готовность российских банков, кроме самых крупных, поддерживать текущие уровни фондирования сектора недвижимости, риски ликвидности российских компаний по девелопменту недвижимости являются как никогда высокими", - заявил Джулиан Краш, старший директор в аналитической группе Fitch по корпоративным эмитентам.
"Агентство отмечает появившуюся в понедельник позитивную новость о том, что государственный Внешэкономбанк предоставит до $50 млрд, чтобы помочь рефинансировать задолженность российских компаний. Однако агентство расценивает это, скорее, как краткосрочную поддержку, а не как долгосрочное разрешение рисков ликвидности в стране", - отмечается в пресс-релизе.
"На сегодняшний день подготовительные меры некоторых российских девелоперских компаний недостаточны в свете ситуации с финансированием, в которой они сейчас оказались. Отмечается существенное расхождение по срокам активов (которые являются долгосрочными) и пассивов (краткосрочных) особенно у ряда девелоперов, сфокусированных на коммерческой недвижимости. Недостаточный объем денежных средств на балансе и безотзывных неиспользованных кредитных линий означает, что в настоящее время российские девелоперы в высокой степени зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать (или не рефинансировать) зачастую существенную краткосрочную задолженность с наступающими сроками погашения у таких компаний. Периодические опционы на предъявление ценных бумаг к досрочному погашению, которые нередко предусмотрены по эмиссиям облигаций на внутреннем рынке и которые сейчас с большей вероятностью могут быть реализованы, также могут привести к увеличению необходимых погашений краткосрочной задолженности", - отмечает Fitch Ratings.
"Сообщения о том, что "Система-Галс", вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения $500 млн денежных средств, а "Миракс", вероятно, пойдет на аналогичные меры, указывают на реальное ухудшение ситуации с фондированием для российских девелоперов и осознание руководством компаний значимости сохранения денежных средств", - говорится в сообщении агентства.
"Менеджмент некоторых российских компаний по девелопменту недвижимости в целом исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долговые обязательства. Но это уже не так. Общая нехватка фондирования может означать, что продажа активов в сфере недвижимости станет более сложной задачей, а также может подтолкнуть к более общему снижению цен на недвижимость, что потенциально способно привести к дальнейшему ухудшению отношения банковского сектора к кредитованию сектора недвижимости. Общей стратегией российских девелоперских компаний в области финансирования было увеличение средних сроков погашения долга за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов. Использование этих двух способов привлечения финансирования в настоящее время представляется сложным, и это усиливает воздействие дефицита средств на внутреннем банковском рынке", - отмечается в пресс-релизе.
"Fitch рейтингует пять российских девелоперских компаний первого эшелона, которые можно отнести к двум группам. Во-первых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на жилой недвижимости и работающие по принципу "строить и продавать" (ОАО "Группа Компаний ПИК" (рейтинг "BB-", Rating Watch "негативный"), ОАО "Группа ЛСР" (рейтинг "B+", прогноз "стабильный") и ОАО "ОПИН" (рейтинг "B", прогноз "позитивный")). Их бизнес-модель предварительных продаж позволяет относительно быстро возвращать денежные средства в бизнес. Во-вторых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на коммерческой недвижимости и работающие по принципу "строить и держать", у которых денежные средства, как правило, вкладываются на более длительный срок (ОАО "Система-Галс" (рейтинг "B+", прогноз "негативный") и ООО "Миракс Групп" (рейтинг "B", Rating Watch "негативный")). Хотя возможны отклонения от этого правила, Fitch считает, что модель бизнеса по принципу "строить и держать" более уязвима к ухудшению ситуации с фондированием, чем модель "строить и продавать", - говорится в сообщении.
"Если ситуация с привлечением финансирования продолжит ухудшаться, возможна поляризация российского девелоперского рынка. При этом девелоперы первого эшелона, имеющие устоявшиеся взаимоотношения с тремя крупнейшими банками (ВТБ (РТС: VTBR), Сбербанком и Газпромбанком), с большей степенью вероятности смогут получать средства для рефинансирования краткосрочного долга (хотя и по значительно более высокой цене). В то же время и девелоперы первого эшелона не защищены от сложностей с финансированием. Что касается девелоперских компаний среднего эшелона, поддерживаемых российскими банками второго и третьего эшелона, с которыми такие компании имеют сформировавшиеся взаимоотношения, то эти девелоперы, вероятно, будут испытывать значительно более серьезные проблемы с ликвидностью (которые потенциально могут в некоторых случаях привести к банкротству компаний)", - отмечается в пресс-релизе агентства.
"Сокращение риска ликвидности у российских девелоперов вероятно только по мере осуществления их портфелей проектов (которое приведет к генерированию положительного денежного потока до финансирования), после того как будет успешно привлечено новое долгосрочное фондирование, а менеджеры в данном секторе в целом станут применять более консервативный подход к управлению ликвидностью", - сообщается в пресс-релизе.

Служба финансово-экономической информации
business@interfax.ru

Долги растут и у других участников строительного рынка. Так, «Главмосстрой» за год увеличил кредиторскую задолженность почти на 50% — с 24,86 млрд до 37,1 млрд руб.; «Моспромстройматериалы» (входит в «Главстрой») — на 84%, с 7,68 млрд до 14,15 млрд руб.; ДСК-1 — на 45%, с 22,66 млрд до 32,97 млрд руб.; «Мосинжстрой» — на 65%, с 8 млрд до 13,2 млрд руб.; «Система-галс» за полгода — с $980 млн до $1,2 млрд; AFI Development — с $332 млн до $520 млн (отчеты компаний за II квартал 2008 г.).

«Менеджмент некоторых российских компаний исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долговые обязательства. Но это уже не так», — констатировали вчера аналитики Fitch.