ТСЖ + УК = нелюбовь?

Чаще всего стимулом к организации ТСЖ становится плохая работа управляющей компании. Жильцам надоедает терпеть беспорядок в доме и при этом оплачивать его из собственного кармана. Но вскоре они убеждаются в том, что создание товарищества - это не конец всем проблемам, а начало очень большой и сложной работы для их решения. И без квалифицированных специалистов тут не обойтись. В областном центре сотрудничество ТСЖ с управляющими компаниями пока только набирает обороты, и то со скрипом. Почему? Ответ на этот вопрос искали участники очередного семинара, организованного


недавно областным некоммерческим партнерством «Паритет» и Национальным союзом жилищно-строительных кооперативов Норвегии (МББЛ). Сотрудничество мурманских общественников с этой организацией давно уже переросло в дружбу. Норвежцы не только делятся своим опытом жилищно-коммунального хозяй-ствования. Они с интересом присматриваются к тому, что в этой сфере происходит в России, и в частности на мурманской земле. Во время последнего визита их заинтересовало, как товарищества собственников жилья работают с коммерческими организациями, оказывающими услуги по обслуживанию и управлению домами. Поэтому на семинар были приглашены не только председатели ТСЖ и ЖСК, но и руководители жилищных компаний.

- У нас есть три варианта работы с объединениями соб-

ственников, - начал свой рассказ директор компании «Наш дом» Александр Шалаев, в активе которого семь ТСЖ. - В первом мы полностью берем на себя управление домом. То есть товарищество подписывает с нами соглашение, и мы обеспечиваем юридическое сопровождение - заключаем договоры с ресурсниками, отстаиваем интересы ТСЖ, нанимаем подрядчиков в случае необходимости и, конечно, осуществляем работы по обслуживанию дома. Контролирует нашу работу руководство ТСЖ.

Второй вариант - когда УК обслуживает только коммуникации, а всю остальную работу правление организует самостоятельно. Для обслуживания сетей требуется не меньше трех квалифицированных, аттестованных Ростехнадзором слесарей. Не каждое товарищество может позволить себе роскошь держать их в штате. И третий - ТСЖ просто заказывают определенные виды работ. Например, по подготовке теплосетей к зиме, уборке дворовой территории и любые другие. Есть объединения собственников, с которыми «Наш дом» заключает договоры только на аварийное обслуживание. Выбор того или иного варианта сотрудничества с УК диктуется возможностями собственников помещений и правления ТСЖ. Ведь в доме вполне может найтись человек на должность дворника, бухгалтера, слесаря и т. д. Вполне возможно, что объединению жильцов окажется выгоднее заключить контракты с несколькими подрядчиками. Некоторые председатели работают с УК еще и для того, чтобы иметь возможность выезжать из города на продолжительное время, чего не может позволить себе руководитель, если только на нем держится вся работа по организации обслуживания дома. Словом, вариантов бесконечное множество.

Что касается оплаты услуг управляющей компании, здесь тоже нет жестких рамок. Вернее, существует, конечно, прайс-лист с перечнем работ и их стоимостью. Но понятно, что в разных ТСЖ объемы и периодичность этих работ будут отличаться. Соответственно плата тоже будет разной.

Всегда существуют нюансы, которые мы обязательно обговариваем при заключении договоров, - сказал по этому поводу директор «Нашего дома».

Участники семинара поинтересовались, что может стать причиной отказа сотрудничать или расторжения договора между УК и ТСЖ и были ли такие случаи в практике Александра Шалаева. Оказалось, были. И дело не в состоянии дома или его коммуникаций. Единственной проблемой является человеческий фактор.

- Как-то мне довелось непродолжительное время иметь дело с председателем, который однажды предложил сделку. «Мне, - говорит, - все равно, как вы будете управлять домом. Платите мне по 10 тысяч в месяц - и делайте что хотите». Такая позиция председателя не обещает ничего хорошего ни нам, ни жильцам. Тем более что сбор за жилищные услуги в этом доме составлял всего лишь 37 тысяч рублей в месяц. В итоге мы вывесили объявление, что дом больше не обслуживаем. Люди просили нас не уходить, обещали переизбрать председателя, но так и не переизбрали.

Еще один представитель управляющей компании, присутствовавший на семинаре, заявил, что они вынуждены отказываться от большинства предложений товариществ собственников жилья.

- Все дело в адекватности, - туманно выразился заместитель директора ООО СК «Центурион» Андрей Костючик. Но чем дольше он говорил, тем понятнее становилось, что именно он имел в виду.



В одном из ТСЖ работники «Центуриона» столкнулись с ситуацией, когда электроснабжение нежилых помещений дома осуществлялось от кабелей жилых. Да плюс к тому от сети этого дома питался еще и соседний. Нетрудно представить, какие счета за общедомовое потребление электроэнергии получали люди в этом ТСЖ. Но когда специалисты рассказали председателю, какие проблемы существуют в его доме и как с ними нужно разбираться, тот замахал руками. Я, мол, в этом ничего не понимаю и что делать не знаю.

- Вот из-за этого и начались трения, - продолжил замдиректора компании. - Как можно работать с таким человеком? В итоге все эти «не понимаю», «не могу», «не хочу» кончились тем, что заплатили нам в 4 раза меньше, чем должны были, исходя из перечня сделанных работ. И даже эти деньги до сих пор до нас так и не дошли. И этот случай далеко не единственный. В таких условиях, согласитесь, работать невероятно сложно.

Единственное ТСЖ, с которым «Центурион» остался в профессиональных отношениях, - это «Кольский-154» - 14-этажный дом на Беринга. В 2005-м Андрей Костючик помогал организовывать в нем ТСЖ.

- Здание было построено в 1996 году, а по состоянию как будто в 1896-м, - поведал он собравшимся. - Мы провели обследование, техническую инвентаризацию. Работы там много, но самое главное - необходимо менять все 9 стояков системы горячего и холодного водоснабжения. У людей квартиры по 200 метров, а ни в одном из четырех стояков нет холодной воды! Частично надо модернизировать систему теплоснабжения - заменить теплообменник, неправильно установленный счетчик. Всю эту картину мы обрисовали председателю ТСЖ. Сразу же заключили с ним договор на обслуживание по теплу - у нас есть все соответствующие допуски, квалифицированный персонал, оборудование. Потом собственники провели собрание, утвердили смету. На сегодня решение принято, суммы обозначены. Жильцы сейчас определяются в приоритетах решения проблем. Нам уже поступила просьба обслуживать сети холодного и горячего водоснабжения. Мы провели собрания, когда агитировали жителей пяти домов. Сейчас у нас уже 30 домов. И собственники 25-ти обратились к нам по личной инициативе, естественно, с какими-то своими желаниями и стремлениями. Но мы сразу объясняем: если вы хотите от нас какую-то коммунальную сказку, это не к нам, это к старику Хоттабычу. Потому что, соври мы сегодня - завтра уже никто не поверит.

Некоторых председателей ТСЖ задела точка зрения замдиректора «Центуриона». Они в своих выступлениях подчеркнули, что члены правления и председатели товариществ - это чаще всего не профессионалы в жилищно-коммунальной сфере, а просто неравнодушные люди, которые хотят навести порядок в своем доме.

- Может быть, профессионал и посчитает женщину, как здесь говорилось, «от кастрюль» неадекватной. Но ведь вы на то и профессионалы, чтобы разъяснить нам, непрофессионалам, что к чему, - высказалась председатель ТСЖ «Кольский-204» Галина Домнич. - Когда меня только выбрали, я очень многого не понимала. Да и сейчас знаю еще далеко не все. Но в ООО «Рикдом», куда я обратилась и где работала тогда Людмила Яковлевна Шибаева, мне все доступно объясняли. Меня растили как жилищника, я бы даже сказала, воспитывали.

Как ни странно, не все ее коллеги были с ней солидарны.

- Я полностью согласен с представителями УК в той части, что некоторые председатели объединений собственников очень плохо представляют себе, что такое ТСЖ, - сказал председатель ЖСК «Рыбак Заполярья» Владимир Канаев. - На вас ложится бремя проблем, которые копились десятками лет, благодаря недобросовестным «управляшкам» и муниципалитету. Раньше у нас было три УК, одним из учредителей которых являлся муниципалитет. Они были абсолютно неподконтрольны жильцам и непрозрачны. Они навязывали свои услуги, собирали чохом деньги, и невозможно было отследить, куда эти деньги деваются, не с кого было спросить. В маленьких же компаниях появилась персонифицированная ответственность. Там тебя не будут гонять из кабинета в кабинет. У них офис, где рядом сидят директор, бухгалтер и мастер. Есть с кого спросить в любой момент. Поэтому, чем больше маленьких компаний появится на рынке, тем быстрее и лучше будет развиваться сфера управления домами. Я двумя руками за создание таких вот

немонополистических, маленьких компаний, потому что именно они создают конкурентную среду. Но УК, какая бы она ни была - плохая или хорошая, большая или маленькая, - это коммерческая организация. Ее правовая природа - извлечение прибыли. И не нужно думать, что вы придете туда, и они бросятся удовлетворять ваши желания, консультировать вас и т. п. Мы живем в условиях рынка, и нужно отдавать себе отчет в реалиях окружающей действительности.

Вот и выходит, что инициативность - это для председателя ТСЖ, как говорят математики, условие необходимое, но недостаточное. Управление домом - не такое простое дело, как многим кажется: взял дом, подмел, помыл, покрасил и - порядок. На самом деле это большой объем работ и самое главное - очень сложная система взаимоотношений, начиная с самих жильцов и заканчивая ресурсоснабжающими организациями. Хорошо, когда в доме живут обеспеченные и дисциплинированные люди. В противном случае возникает много проблем. Опыт и знания - дело наживное. Но председатель ТСЖ не может состояться, если он не стремится стать специалистом в деле управления домом, чтобы разговаривать с профессионалами на одном языке.

http://www.mvestnik.ru/shwpgn.asp?pid=201106072258