Первые владельцы жилья появились у нас в 1991 году. И сейчас большинство квартир - это частная собственность граждан. С 2005-го вся страна живет по новому Жилищному кодексу, в котором написано, кому и что в доме принадлежит, кто за что платит, какие права и обязанности имеют собственники, а какие - управляющие организации. Но до сих пор большинство из нас, сталкиваясь с проблемами в этой сфере, чувствуют себя так, как будто оказались в одиночку в темном лесу. И неудивительно. Наше жилищное законодательство написано так, что даже юристы по-разному трактуют его нормы.
Формализм или забота о жильцах?
Однажды к председателю ЖСК «Мурманск-28» Валентине Котовой обратился жилец с просьбой допустить его в подвал, чтобы выключить отопление.
- Хочу полотенцесушитель заменить на новый, - объяснил он.
Председатель ответила, что змеевик - это часть отопительной системы дома. И заменить его можно только с разрешения, во-первых, комитета по развитию городского хозяйства, а во-вторых, общего собрания собственников. Через несколько месяцев приблизительно такой же диалог состоялся между жильцом и председателем в письменном исполнении. В итоге Котова предстала перед судом в качестве ответчика, и ее действия были признаны незаконными.
Вряд ли ошибусь, если предположу: большинство читателей сочли требования председателя ЖСК обычным буквоедством. Так же, как случайный мой собеседник - мастер Самоделкин, основная работа которого - водитель такси.
- Всех и делов-то было - кусок трубы заменить, - сказал он. - Я этих змеевиков поменял столько - не сосчитать. И никто никаких разрешений не требовал. А ваша председательша формализм развела.
И в самом деле: ну захотел человек поменять кусок трубы. Большинство из нас наверняка тоже возмутились бы, если бы нам сказали, что по такому пустяковому поводу надо собирать какие-то бумажки да еще спрашивать разрешения у всех соседей, которым абсолютно все равно, что мы там у себя в квартире со своим змеевиком делать будем.
- И мне было бы все равно, если бы речь шла, к примеру, о трубах, которые подходят к кранам. Любой собственник ставит, какие хочет, мне и в голову не придет чинить им препятствия. Да я и права такого не имею, потому что в таком случае речь идет о личном имуществе, - пояснила свою позицию Котова. - Змеевик же - часть системы отопления в нашем доме. А это имущество принадлежит всем его собственникам. И только они могут им распоряжаться. Вот поэтому и требуется разрешение общего собрания. Это не я придумала, это норма закона. И я как председатель обязана его соблюдать.
Но все мы знаем, каково это - созвать всех жильцов на собрание. Их и для обсуждения гораздо более серьезных проблем не дозовешься. И что тогда делать? Проводить собрание в заочной форме, то есть бегать по квартирам?
Вот поэтому работы, относящиеся к капитальному ремонту, проводятся организованно, одновременно во всем доме. На то есть и еще одна важная причина.
- Предприятие, снабжающее теплом наше здание, определяет необходимый ему объем тепловой нагрузки, исходя из того, каков диаметр труб, из какого материала они изготовлены, - продолжает объяснять Валентина Александровна. - Даже характеристики краски имеют значение. Неквалифицированные действия могут привести к изменению тепловой нагрузки. Если она увеличится, нам может не хватить мощности нашего теплообменника. Уменьшится - в жилых помещениях понизится температура. Жильцы не знают этих нюансов, оттого и считают замену полотенцесушителя пустяком. Поэтому правильно было бы по истечении срока эксплуатации один раз собрать всех собственников и принять решение о замене старых змеевиков вместе со стояками на новые во всех квартирах одновременно. В таком случае мы официально наняли бы подрядчика, и работы были бы выполнены квалифицированными мастерами, имеющими к ним допуск. Кроме того, договором были бы предусмотрены гарантийные обязательства, и фирма-исполнитель несла бы в случае аварии материальную ответственность. Но я согласна, змеевики действительно морально устарели. Сейчас в продаже много современных, очень красивых. И если бы большинство собственников на собрании изъявили желание поменять змеевики на никелированные, я бы организовала соответствующие работы. Но вместо этого человек предпочел судиться. И я не понимаю, почему суд поддержал его исковые требования. Ведь у нас в доме 144 квартиры. Представляете, что произойдет, если каждый будет делать с системой отопления, что он захочет? Не надо забывать, что мы живем на севере. И когда произойдет разбалансировка или еще какая неприятность, жильцы ведь будут жаловаться не на Самоделкиных и не на тех, кто змеевики менял, как им вздумается, а на меня. Потому что именно мне доверили заботу об общедомовом имуществе.
Мое или общее - вот в чем вопрос
Если Валентина Котова действовала по закону, почему суд посчитал иначе?
Заглянем в законодательство. Пункт 1 ст. 36 Жилищного кодекса гласит, что собственникам принадлежит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме и обслуживающее более одного помещения. Ему вторят п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса и пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества МКД, принятые постановлением федерального правительства № 491 в 2006 году. По всей видимости, именно фраза «обслуживающее более одного помещения» имела для суда решающее значение. Он пришел к выводу, что «обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартиры и обслуживающие помещения только в одной квартире, согласно приведенным нормам, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома». А в соответствии со ст. 209 ч. 1 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Иными словами, хозяин - барин и со своим полотенцесушителем может делать все, что ему заблагорассудится.
Но специалисты уверены: на самом деле 36-я статья ЖК утверждает как раз обратное, что радиаторы и змеевики обслуживают более одного помещения. И следовательно, не могут быть индивидуальной собственностью.
- По конструктивному исполнению полотенцесушитель - составная часть стояка горячего водоснабжения или отопления, который является общедолевым имуществом, - считает заместитель председателя Союза жилищно-коммунальных предприятий Мурманской области Алексей Гудков. - В любом случае это часть единой общей системы. Если в ней есть неполадки, это неминуемо в той или иной степени отразится на качестве жизни дома.
В своем мнении Гудков опирается на пункты 5 и 6 Правил. В п. 5 сказано, что в состав общего имущества входят внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от них до первого отключающего устройства. То есть все, что находится на ответвлении от стояка после вентиля, - это уже личное имущество собственника квартиры. Все, что до него, - общедолевое. А в подавляющем большинстве наших домов на змеевиках, как и на радиаторах, никаких вентилей нет. Пункт 6 утверждает, что в состав коллективного имущества включается общедомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов и другого оборудования, расположенного на этих сетях. Иными словами, обе нормы и радиаторы отопления, и змеевики относят к общему имуществу.
Таким образом, если трактовать п. 1 ст. 36 ЖК так, как это сделал суд, получится явное противоречие с Правилами содержания общего имущества.
Директор Центра энергетической эффективности Вадим Глухих тоже считает, что элементы отопления, будь то радиаторы или змеевики, никак нельзя назвать обособленными, обслуживающими только одно помещение или помещения только в одной квартире.
- Установка нового змеевика может заметно изменить температурный режим, - сказал он. - Никелированный потребляет больше тепла, чем чугунный. Конечно, если такую замену допустить только в одной квартире, температура изменится ненамного. Но если то же самое сделают в каждой, последствия будут весьма ощутимыми, и жильцам они вряд ли понравятся. Тут нужно все просчитать заранее, составить проект. Поэтому, на мой взгляд, Валентина Котова права: лучше всего дождаться окончания срока эксплуатации и вместе со змеевиками поменять подводящие трубы.
Специалисты то и дело сталкиваются с тем, что некоторые «изобретательные» жильцы делают ответвления для отопления пола. Ведь в квартирах теплосчетчиков нет, и платить за это больше, чем раньше, им не приходится. Такие действия всегда приводят к разбалансировке системы теплоснабжения дома и существенному изменению температурного режима в помещениях. Кроме того, некачественно проведенные работы чреваты аварийными ситуациями, которые как раз и выявляют подобные нарушения. В Мурманске уже были случаи, когда кипятком заливало несколько квартир. Но если исходить из логики суда, то это и не нарушения вовсе.
На палубу вышел, а палубы нет
Определиться с тем, нужно ли обращаться в городскую администрацию за разрешением на демонтаж старого и установку нового змеевика, тоже оказалось непростой задачей. В ч. 1 ст. 25 ЖК сказано, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. То есть вроде бы как раз наш случай.
Но представитель комитета по развитию городского хозяйства администрации Мурманска представил в суд письменный отзыв, в котором указал, что «замена полотенцесушителя без изменения его местоположения не требует внесения изменений в техпаспорт дома, так как данный вид работ не относится к работам по переустройству и перепланировке жилого помещения, в связи с чем не требуется оформления разрешительных документов».
Тогда возникают вопросы: в каких случаях вносятся изменения в техпаспорт дома и кто это определяет? Ведь можно не менять местоположение полотенцесушителя, но при этом сильно заузить диаметр его трубы. А если хозяева решат максимально удешевить процесс и сделают змеевик пластиковым? Никто ведь и не узнает об этом: имущество личное, да и разрешение от КРГХ не нужно. Включай фантазию и лепи себе что хочешь! Только не дай бог, если такие фантазеры поселятся над вами.
На самом деле оказалось, что изменения просто некуда вносить. По мнению адвоката Владимира Канаева, который является еще и председателем ЖСК «Рыбак Заполярья», дело в том, что в типовых техпаспортах на дома вообще не указаны сети, а значит, и полотенцесушители. Там есть только поэтажный план и экспликация. Рабочие проекты домов в большинстве случаев утрачены. В то же время любой квалифицированный теплотехник, строитель и эксплуатационник скажут, что менять конфигурацию сетей, особенно имеющих отношение к отоплению, дело довольно рискованное. Оно может привести к разбалансировке системы отопления всего дома, о чем мы уже упоминали. С этим знакомы все тепловики, сталкивались многие председатели ТСЖ и ЖСК.
Точку ставить рано
Министерство регионального развития в своем письме № 16273-СК/07 от 4 сентября 2007 года разъясняет, что обогревающие элементы, находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества МКД. Мнение чиновников подтверждается и судебной практикой. К примеру, федеральный арбитражный суд Уральского округа (постановление № Ф09-3841/07-С1 от 24 мая 2007 года) посчитал правомочным привлечение управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной одной из квартир МКД не обогревали. Арбитры согласились с жилищной инспекцией Пермского края в том, что стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом МКД, проводящим тепло не только в одну квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят стояки. И поэтому обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту должны нести все собственники помещений дома.
- На мой взгляд, решение суда в отношении действий Котовой не основано на норме закона, - считает Канаев. - Это переустройство общедомовых сетей в чистом виде, можно сказать, классическое. Подобные ситуации нынче нередки в судебных спорах, касающихся ЖКХ вообще и темы общего имущества в частности. А все потому, что законодательство у нас отсылочное и четкого, исчерпывающего перечня общедолевого имущества собственников многоквартирного дома не содержит. Поэтому судебные решения по аналогичным проблемам принимаются зачастую прямо противоположные не только в разных регионах и городах страны, но даже в суде одного района.
Действительно, в Жилищном кодексе сказано, что собственники сами определяют, что включать в перечень общедомового имущества. В ЖСК «Мурманск-28» туда входит вся сеть отопления вместе со змеевиками. Значит, его председатель была права и действовала по закону? Чтобы получить окончательный ответ на этот вопрос, она собирается обратиться в Верховный суд РФ. И если он согласится с решениями мурманских районного и областного судов, председатели ТСЖ и ЖСК, руководители управляющих компаний не обязаны будут отвечать за состояние и правильную эксплуатацию радиаторов и полотенцесушителей, а значит, и за последствия самодеятельности жильцов с этими обогревающими устройствами. Какими же могут быть эти последствия, мы с вами теперь знаем
http://www.mvestnik.ru/shwpgn.asp?pid=20120209476
Мурманская область
Войти