Счета по квартплате все увеличиваются. Для многих северян они уже стали непосильным бременем, а мы как жили в дряхлеющих домах и неухоженных дворах, так и живем. И в ответ на сакраментальный вопрос: «Куда уходят наши деньги?» - из года в год получаем от работников ЖКХ один и тот же ответ: «Мало платите». А может, дело не только в том, сколько платим, но и в том, кто и как эти деньги расходует?
А было ли собрание?
В Мурманске 2450 домов. На сегодняшний день собственники помещений 1209 из них, то есть почти половины, решили, что доверят управление своим общим имуществом управляющим компаниям (УК). Но это ничуть не изменило систему жилищно-коммунальных отношений и не сделало прозрачными потоки денежных средств, собираемых с жильцов. Разница только в том, что в советские и постперестроечные времена жилфонд был в руках ЖЭУ, а сегодня за него взялись УК. То есть те же ЖЭУ - с теми же людьми и тем же подходом к решению проблем в наших домах, только преобразованные в акционерные общества.
По большому счету, речь даже не идет о выборе как таковом. Люди не имели и не имеют никакого представления о том, чем одна управляющая компания отличается от другой, поэтому просто соглашались с тем, что им предлагали. Нескольким домам УК были назначены администрацией города. И хотя первый заместитель уходящего мэра Валентин Зиссер утверждал, что были потрачены тонны бумаги с целью вразумить нас, уровень осведомленности граждан о своих правах и обязанностях в сфере ЖКХ близок к уровню плинтуса.
То ли мы все такие бестолковые… То ли те тонны бумаги были использованы в мэрии как-то иначе… Только следы эффективной разъяснительной работы, разговаривая с людьми, обнаружить довольно трудно. Да и то сказать: много будут знать - начнут права качать, по судам бегать, скоро состарятся. Гораздо проще и выгоднее управлять теми, кто и понятия не имеет о собственных правах, не так ли?
Впрочем, некоторых из нас выручают природная сметка и привычка доверять, но проверять.
- У нас в доме 142 квартиры, - рассказывает жительница одного из домов на улице Старостина Мария Тропина. - Я обошла все квартиры. И все, с кем беседовала, говорили одно и то же: «Ничего не выбирал и не подписывал». Отправилась в контору нашей управляющей компании и попросила протокол собрания собственников, на котором якобы мы, жильцы, ее выбрали. Мне пояснили, что протокола нет, потому что собрание проходило на улице. Неудобно, мол, писать было.
Все это было бы смешно, когда бы не было так грустно. Неудобно оформить должным образом важнейший документ, который свидетельствует о том, что жильцы действительно доверили хозяйничать в своем доме управляющей компании? Это, извините, все равно что шофер заявил бы автоинспектору: прав у меня нет, получать их было не с руки. Тут ответ может быть только один: значит, вон из-за руля! Если не удосужился получить необходимый документ, ты не водитель, а самозванец.
В общем, крайне подозрительно выглядит такое «объяснение». Кстати, в подобных случаях специалисты советуют не позднее 6 месяцев после даты проведенного собрания инициировать разбирательство. И если факты злоупотреблений подтвердятся, подавать на управляющую компанию в суд. А затем снова собирать собственников, чтобы решить, какой способ управления они предпочитают на самом деле.
Деньги за услуги, которых нет
Но если управляющая компания все-таки выбрана, она должна заключить с собственниками договор на управление домом. И вот здесь нужно быть очень внимательными и опять же знать свои права и обязанности.
Жительница дома № 49 по улице Маклакова Альвина Адаменко отказалась подписывать договор с «Жилцентром». У нее много претензий к перечню обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором она живет.
- Многие положения дублируют друг друга, а некоторые прямо-таки абсурдны. Ну что это за «подметание свежевыпавшего снега»?! - возмущается пенсионерка. - Кто-нибудь из северян видел дворника с метлой в разгар зимы? А я за это должна заплатить 55 копеек с квадратного метра общей площади моей квартиры, то есть больше 31 рубля в месяц. Да плюс еще 45 рублей за «сдвигание свежевыпавшего снега». Так все-таки что надо с этим снегом делать - сдвигать или подметать? Я думаю, сдвигать. И не вижу никакого резона оплачивать подметание.
Очень удивили Альвину Ивановну такие положения в перечне работ, как «очистка от мусора урн». Во многих ли дворах таковые имеются? Во всяком случае, она в своем урн отродясь не видела. Нет около дома Адаменко, как она считает, ни детских, ни спортивных, ни хозяйственных площадок, за уборку которых с нее собираются брать ежемесячно почти 30 рублей. Непонятно ей, почему состоятельный сосед делает ремонт в квартире и выносит старые рамы и двери на помойку, а она, пенсионерка, которой такой ремонт никогда в жизни не осилить, должна оплачивать вывоз крупногабаритного мусора со двора. И почему плата за ремонт асфальта и бетонных опор дворового освещения берется, как, впрочем, и за все виды работ по обслуживанию общего имущества, с одного квадратного метра общей площади квартиры.
Ответы на все эти вопросы можно найти в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Они подробно описаны в постановлении правительства России № 491 от 13 августа 2006 года. Так что решение о том, как будет взиматься плата за эту услугу, принимает отнюдь не управляющая компания. Поэтому, каким бы абсурдом ни казалось начисление денег за ямочный ремонт исходя из количества квадратных метров вашего жилья, управляющая компания не в состоянии изменить это положение. Другой вопрос, должны ли собственники оплачивать этот ямочный ремонт, равно как и другие работы, проводящиеся на территории дома? Да, должны. Но желательно все-таки знать, где кончается ваша территория и начинается чужая.
Только земельный участок, относящийся к дому, входит в список его общего имущества. А внести в этот список землю можно лишь при одном условии: если сформирован кадастровый учет земельного участка. Иначе откуда собственники могут знать, какие световые опоры на чьей территории стоят, кому принадлежит детская площадка или газон? И если они не относятся к моему дому, то почему я должна платить за их обслуживание? Но как же определить, за что платить, а за что нет? Ответ на этот вопрос одновременно и прост, и сложен.
Как бы телега не переехала лошадь
В разделе «Предмет договора» (речь все о том же документе, который принесла в редакцию «Мурманского вестника» Альвина Адаменко) есть такая строка: «Управляющая организация обязана в срок до30 апреля 2009 года произвести инвентаризацию общего имущества многоквартирного дома и представить его (состав общего имущества) на утверждение общему собранию собственников помещений…»
Для ясности напомню: в состав договора входит и перечень обязательных работ - с указанием их стоимости. То есть, выходит, сначала людям предлагают подписаться под этим, а только потом обещают выяснить, в каком состоянии имущество находится в действительности и сколько его вообще, то есть провести инвентаризацию.
- Это совершенно абсурдная с точки зрения здравого смысла ситуация, - дала свою оценку действиям управляющей компании председатель ЖСК «Мурманск-28», член правления НП «Паритет» Валентина Котова. - Здесь, как, впрочем, во многих вопросах, касающихся реформы ЖКХ, телега поставлена впереди лошади. Принимая дом в управление, первое, что нужно сделать собственникам и УК, - составить список общего имущества и определить, в каком техническом состоянии оно находится. Только тогда можно говорить о перечне работ по его обслуживанию и ремонту, и уж тем более об их стоимости. Как я могу судить, надо ли мне ремонтировать, скажем, бойлер и сколько это будет стоить, если не знаю, в каком он состоянии и есть ли он вообще у меня в доме? А управляющие компании предлагают владельцам помещений подписывать перечень обязательных работ, который входит в состав договора, что называется, с закрытыми глазами.
До сих пор так и поступали. Брали со всех одинаково, независимо от того, в каком состоянии находится дом. А ведь сегодня смета расходов должна составляться для каждого жилого здания конкретно. Поэтому у жильцов разных домов цифры в графе «ремонт и содержание», по идее, должны быть разными.
- Список общего имущества составляется исходя из технической документации на дом, - продолжает Валентина Котова. - Потом должен быть составлен акт технического состояния всех элементов общедомового имущества. Обязательно в наличии должен быть акт последнего - осеннего или весеннего - технического осмотра. Из этих двух документов как раз и будет ясно, какие работы должны быть проведены управляющей компанией. И только тогда можно приступать к обсуждению и подписанию с нею договора.
В договоре, предлагаемом «Жилцентром», есть приложение № 1, в котором как раз перечислен состав общего имущества многоквартирного дома. Но, увы, слова «в данном доме» - единственное, что отличает этот перечень от того, который приведен в постановлении № 491. А ведь в последнем документе речь идет о том, что вообще - теоретически! - может входить в состав общего имущества. Выходит, работники управляющей компании просто переписали этот список, не утруждая себя изучением состава имущества конкретного дома.
Лень обойдется дороже
От внимательного взгляда пенсионерки Адаменко не ускользнул и пункт в договоре, который гласит, что «управляющая организация не несет ответственности за ущерб, возникший по причине неудовлетворительного технического состояния общего имущества, возникшего до заключения настоящего договора, что подтверждается составлением акта технического осмотра во время передачи многоквартирного дома в управление». Иными словами, что бы с домом ни случилось, УК за это отвечать не собирается, поскольку большинство домов в городе, как известно, несколько десятилетий не знает, что такое ремонт. Протечет крыша - и владелец квартиры с испорченным потолком и стенами, подписавший договор, не сможет получить с УК стоимость ущерба.
Впрочем, оговорюсь, это ситуация, которая зависит и от других привходящих. Как считают специалисты, в некоторых случаях возмещение можно вытребовать. Если, например, доказать в суде, что крыша находилась в негодном состоянии, однако управляющая компания не приняла это во внимание и палец о палец не ударила. Но если же все-таки ударила - например, на общем собрании собственников предложила им сделать ремонт кровли, а они отказались (допустим, посчитав, что выйдет слишком накладно), и это отмечено в протоколе, - тогда без вариантов. Пострадавшему жильцу придется ликвидировать ущерб за счет собственного кармана.
Вообще, справедливости ради надо заметить, что договор, предлагаемый собственникам квартир «Жилцентром», вряд ли существенно отличается от договоров других управляющих компаний нашего города. Это типовой документ, родившийся в кабинетах завершающей свою деятельность городской администрации, и этим все сказано. Государственная жилищная инспекция, специалисты областного министерства территориального развития, строительства и ЖКХ много раз подчеркивали, что договоры управляющих компаний Мурманска с жильцами с точки зрения закона являются ничтожными. Потому что УК отказались нести ответственность за качество и объем поставляемых собственникам коммунальных услуг, как того требует статья 162 Жилищного кодекса РФ. Это ж какая благодать: деньги с людей берем, но при этом абсолютно ни за что перед ними не отвечаем!
А ведь и вправду, как можно потребовать, например, сделать перерасчет за невыполненную услугу, о сроках исполнения которой в договоре написано: «постоянно» или «по мере необходимости»? Так что, уважаемые владельцы квартир, хотите знать, куда деньги уходят, - придется интересоваться делами дома.
Но надо иметь в виду, что совсем отказаться от подписания договора собственник не имеет права. Если протокол собрания не оспорен и решение общего собрания об утверждении проекта договора управления многоквартирным домом принято большинством голосов, то договор обязаны заключить абсолютно все собственники помещений. Кто-то не хочет? Тогда управляющая организация вправе обратиться в суд с иском об исполнении решения общего собрания по заключению договора этим собственником.
Оксана ДУШЕНЬКОВСКАЯ
Мурманск
Войти