Ипотека: брать или не брать?

Этот почти гамлетовский вопрос вот уже несколько месяцев изводит северян, собравшихся обзавестись жилплощадью за счет ипотеки, но так и замешкавшихся в недоумении перед лицом нагрянувшего кризиса. И действительно, как можно принимать столь непростое финансовое решение, когда информация с рынков недвижимости своей противоречивостью напоминает сводки боевых действий, а банковские структуры - непредсказуемого врага, готовящего ловушку с другой стороны кредитного «окопа».

Ответственность делать долгосрочные прогнозы в этой области сегодня не берет на себя ни один грамотный экономист. Но жизнь продолжается, и насущный вопрос - брать или не брать - многим приходится решать, исходя из конкретной сегодняшней ситуации. К ней и свелась суть нашего разговора с генеральным директором Агентства ипотечного жилищного кредитования Мурманской области Дмитрием Голубевым, являющегося региональным оператором Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

- Дмитрий Викторович, как выглядит, на ваш взгляд, тенденция с ипотечными кредитами, стоит ли здесь ждать каких-то колебаний?

- Сегодня можно сказать уверенно, удешевления ипотечных кредитов не будет. Это связано с тем, что банковская сфера испытывает очень большой недостаток свободных долгосрочных финансовых ресурсов. Точный прогноз я дать сейчас не смогу, это очень сложно. Но то, что процентные ставки еще будут расти, это однозначно.

Все зависит от того, как станет развиваться ситуация на финансовых рынках. Информация, которая есть сейчас, очень плачевна. Рынок ценных бумаг нестабилен, поэтому маловероятно, что в ближайшее время что-то изменится. Каким именно будет темп роста процентных ставок, станет понятно к середине этого года.

- А что касается тех, кто уже приобрел жилье по ипотеке и теперь опасается роста процентных ставок по уже оформленным кредитам. К чему им готовиться?
- Будем надеяться, что все-таки банки не станут менять процентные ставки по уже выданным кредитам, потому что, с одной стороны, это некорректно по отношению к заемщикам…

- Да кто уж будет думать о корректности, когда кризис на дворе?

- Это, конечно, так, но, с другой стороны, банки должны отлично понимать, что рост процентных ставок по уже выданным ипотечным кредитам может привести к коллапсу всей банковской ипотечной системы.
В данном случае получится цепная реакция. На рынке появится огромное количество изъятого у заемщиков жилья, поскольку они перестанут погашать ипотечные кредиты. Следовательно, недвижимость будет резко дешеветь, и этот рынок начнет рушиться. В результате банки подорвут ту основу, на которой базируется все ипотечное кредитование.

- Это все как-то из области большой экономики. А практически что можно сказать тем, кто уже взял кредит и кто еще только об этом думает?
- Элементарно скажу - буквально через полгода те кредиты, которые получались сегодня, будут считаться дешевыми. Поэтому досрочное их погашение, я считаю, крайне нецелесообразно и лучше имеющиеся деньги использовать на свои текущие нужды. То есть те, кто получил свои заемы в 2007 году, начале 2008-го, на сегодняшний момент пользуются наиболее дешевыми кредитными ресурсами. Их процентные ставки составляют порядка 11-11,25 процента и, думаю, не будут повышаться.

- То есть из всего сказанного вами следует, что тем, кто сегодня сидит и думает: брать или не брать, есть смысл брать?

- Конечно, да. Если сейчас человек уже определился, что будет покупать жилье, желательно это сделать раньше, чем позже. Потому что чем выше процентная ставка, тем недоступней становится ипотечное кредитование.

- Не боитесь, что это спровоцирует резкий рост спроса у желающих взять ипотеку?

- На самом деле сегодняшние новые требования, которые стали выдвигаться к заемщикам, для многих уже неприемлемы. И ажиотажа не будет однозначно. Но тем, кто действительно надумал покупать недвижимость, желательно обратиться сейчас, чем откладывать на более поздний период.



- Не может ли при такой тенденции ситуация дойти до того, что ипотека вообще потеряет смысл?

- Я думаю, что те мероприятия, которые сейчас проводит правительство РФ для поддержки ипотечного рынка, наглядно показывают, что государство не намерено в принципе приостанавливать ипотечное кредитование. Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию увеличено финансирование более чем на 260 миллиардов рублей и по сегодняшним прогнозам его деятельность только за счет собственных средств будет обеспечена на ближайшие два-три года.

- Как в этой связи выглядит рынок недвижимости в нашем регионе?

- Когда начались проблемы с ипотечным кредитованием, стало ясно, что спрос на рынке недвижимости резко снизится. Условно говоря, если раньше из 10 квартир практически 8 покупались с использованием ипотечных кредитов, то на сегодняшний день количество таких сделок сократилось более чем в 3 раза.

Вообще, ситуация на рынке недвижимости очень сложная, и не только у нас, но и в целом по России да и во всем мире. Но нужно отметить, что Россия пострадает в меньшей степени, поскольку ипотечное кредитование у нас стало развиваться относительно недавно. И в большей степени это коснется крупных городов, где было активное жилищное строительство. Ведь не секрет, что рост цен на недвижимость в этих городах в основном провоцировался строительными компаниями. Теперь у компаний не хватает денежных средств, и они начинают сбрасывать по более низким ценам как готовые, так и достраивающиеся квартиры. Поэтому, скажем, в Москве, естественно, будет дешеветь и вторичный рынок.

В Мурманской области ситуация коренным образом отличается. Поскольку у нас не было первичного строительства как такового, региональный рынок недвижимости пострадает в меньшей степени. Он пострадает только в части сокращения спроса за счет ипотечного кредитования.

- Следует полагать, что обвала цен на жилье у нас ждать не стоит?

- Конечно, нет. Да, спрос действительно сократился, но цены, если и снизятся, то на очень небольшой процент. И даже к лету никакого обвала не будет. Это элементарно - менталитет россиян. Для нас жилье всегда являлось крепостью. И если человек купил квартиру, к примеру, за один миллион двести тысяч рублей, то продавать ее меньше, чем за эту сумму, он явно не будет. Как бы плохо ни было на рынке, он лучше начнет ее сдавать, чем отдаст на 50-100 тысяч дешевле.

- Получается парадокс: надо сказать спасибо тому, что в нашем регионе не было активного строительства жилья?

- На самом деле, да. То, что Мурманская область не успела войти в программу первичного строительства жилья, оказало благоприятное влияние на наш рынок недвижимости, и он более-менее стабилен.

- Раз уж речь зашла о рынке недвижимости в целом, то прокомментируйте напоследок советы некоторых экспертов, рекомендующих вкладывать деньги именно в недвижимость. По-вашему, это имеет смысл?

- Почему бы нет? Но здесь нужно четко понимать, что это не могут быть краткосрочные вложения. Цены на недвижимость, в конце концов, опять начнут расти, но для восстановления рынка, хотя бы на том уровне, каким он был до кризиса, потребуется минимум год. Может, и два.

Екатерина КОЗЛОВА
фото: Федосеев Л. Г.