Жителям кандалакшского микрорайона не дают создать ТСЖ

Жители микрорайона ул. Новая, Защитников Заполярья решили выйти из-под «опеки» управляющей компании и объединиться в товарищества собственников жилья. Не тут-то было

«Добровольцы»

Многие до сих пор недоумевают, как они вообще попали в УК, если, к примеру, в одном из домов 95% жильцов-собственников, составляющие подавляющее большинство, проголосовали против компании. Им говорят, вы сами сделали свой выбор, добровольно, так что, будьте любезны, живите с нами в мире и согласии. Согласия и мира нет, жители, замученные «ненавязчивым сервисом», обошли не одну инстанцию, написали не одно письмо, но, несмотря ни на что, позиции УК были незыблемы. Впрочем, как и ее невнимание к реальным нуждам жителей, а не парадным реляциям. В конце концов терпение лопнуло, пришло решение объединиться в товарищество собственников жилья. Уже почти три месяца пытаясь это сделать, люди встречаются, проводят собрания, знакомятся, решают, кого выбрать в правление, ревизионную комиссию, пытаются определиться с председателем, ищут подрядчиков, консультируются.



Кто украл уведомления?

Настало время переходить к реальным делам. И вот актив нескольких домов по Новой и Защитников Заполярья приступил к решающей фазе. А дальше началась почти детективная история, о которой мы узнали из письма:

«Собственники квартир в нашем доме решили создать ТСЖ. Инициативная группа провела координационное собрание для согласования повестки дня. После чего разместила на дверях подъездов уведомления о проведении общего собрания. Когда эти уведомления стали пропадать, мы сначала винили отдельных неблагоразумных граждан и уведомления обновляли, но в воскресенье вместо своих уведомлений обнаружили обращение от имени ООО УК ЖКС. В обращениях управляющая компания утверждает, что создание нами ТСЖ незаконно и приведет, как они пишут, «...к крайне неблагоприятным последствиям». Скажите, неужели это так?».



Как оправдывают доверие

Для начала давайте посмотрим, что пишется в обращении, подписанном «Администрация ООО УК ЖКС»: «ООО УК ЖКС принимает все возможные меры для качественного предоставления жилищных услуг, обеспечивает надлежащее содержание переданных в управление домов и всеми силами старается оправдать оказанное гражданам доверие».

Маленький пример в качестве комментария: З. Ермошенкова до сих пор не ощутила на себе начала нового отопительного сезона - батареи в зале как были холодными, так и не согрелись, несмотря на все ее обращения. Пришли слесари, посмотрели, сказали надо делать, и ушли. Потом она звонила в ООО «Стандарт», там даже трубку кидали. В общем, бесконечная песенка про белого бычка, давно всем надоевшая.

Настораживают выводы, сделанные в обращении к людям, в которых сквозят угрожающие нотки:

«Следовательно, собственники, реализовавшие право на выбор способа управления многоквартирным домом и избравшие ООО УК ЖКС в качестве управляющей компании, в период действия договоров управления не вправе изменять способ управления многоквартирным домом иначе, как в установленном законом порядке, в связи с наличием обязательственных отношений с ООО УК ЖКС».

Принятые в нарушение данных норм права решения собственников о создании ТСЖ или иного способа управления являются незаконными и могут привести к крайне неблагоприятным последствиям».



В любое время

Ситуацию комментирует

юрист Алексей Гарусов.

«Внимательно ознакомившись с обращением управляющей компании, могу сразу успокоить людей: ничего незаконного в вашем желании и в ваших действиях по созданию ТСЖ нет. Более того, государство всячески подвигает граждан на такое решение. Поскольку только самоорганизация граждан может решить вопрос демонополизации жилищной сферы.



К сожалению, это обращение - не что иное как попытка управляющей компании выдать желаемое за действительное, то есть использовать закон как то самое дышло. На самом деле все, мягко говоря, не совсем так.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса (ЖК РФ), высший орган управления многоквартирным домом - это общее собрание собственников помещений (квартир). Выбор способа управления относится к его исключительной компетенции. Никто, в том числе и государство, не может навязать собственникам какой-то конкретный из трех предусмотренных законом способов. Законодатель даже обеспечил дополнительные тому гарантии, установив, что общее собрание собственников может изменить выбранный ранее способ управления - в любое время! (пункт 3 ст. 161 ЖК РФ). Что представляется вполне логичным. Если собственники помещений сочли избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они должны иметь возможность и изменить его. И желательно не откладывая в долгий ящик. В противном случае неудачно выбранный способ управления может привести к действительно неблагоприятным последствиям.



Законодательные закавыки

Необходимо отметить, что Жилищный кодекс является специальным законом, и поэтому в жилищных правоотношениях, к которым относятся и отношения по управлению многоквартирным домом, его нормы и правила имеют верховенство над общими нормами Гражданского кодекса (ГК РФ). И уж тем более в той части, что относится и к управлению многоквартирным домом.

ЖК РФ относит ТСЖ к одному из способов управления (пп.2 п.2 ст. 161). Пункт 1 ст. 135 ЖК РФ определяет ТСЖ как «...объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме», тем самым уравнивая ТСЖ с управляющей организацией. По смыслу ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одним из способов, сочетание данных способов невозможно. Как невозможно и управление несколькими управляющими организациями. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления. Такую возможность предусматривает и ГК РФ в ст. 407.

Обратите внимание, в данном случае речь идет не о расторжении договора, как пытается показать управляющая компания, а именно о его прекращении. При этом прекращение договора не означает, что лица, не платившие управляющей компании или платившие не полностью в период действия договора с УК ЖКС, освобождаются от своих долгов.



Право собственников

Теперь что касается расторжения договора с управляющей компанией.

Как это следует из ст. 310 ГК РФ, односторонний (одной из сторон договора) отказ от исполнения обязательства (т.е. расторжение договора) и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В своем обращении УК ЖКС намеренно не цитирует пункт 8.2. ст. 162 ЖК РФ полностью. Поскольку в данном случае эта статья ЖК РФ и является тем самым «законом», который предоставляет собственникам право одностороннего отказа от договора с управляющей организацией.

Собственники вправе, приняв соответствующее решение на общем собрании, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Иными словами, бездействует либо действует с нарушениями условий договора или нормативных правовых актов. Данная норма призвана обеспечить права собственников при неправомерном поведении управляющей организации.

Односторонний отказ является юридическим фактом, ведущим к расторжению или изменению договора (п.3 ст. 450 ГК РФ). Это означает, что для расторжения договора в одностороннем порядке обращения в суд не требуется, расторжение или изменение договора происходит независимо от решения суда и без его решения.

Конечно, управляющая компания может попытаться оспорить такой односторонний отказ в суде, однако именно ей придется доказывать, что все свои обязательства она исполнила в полном объеме. Впрочем, как представляется, такое решение не будет иметь положительной для УК ЖКС судебной перспективы. Особенно если вспомнить когда компания, являясь исполнителем коммунальных услуг, обеспечила подачу тепла в наши дома или насколько аккуратно и своевременно подавала горячую воду».



В заключение

Не будем забывать, что речь идет не просто о домах, в которых мы живем, и не просто о создании ТСЖ (хотя и это совсем немаловажно). Дело в деньгах, тех самых - федеральных, которые будут выделяться на капитальный ремонт домов. Одним из условий их получения является наличие в муниципалитетах определенного числа товариществ собственников жилья. Не выполнит город в целом этого условия - плакали наши мечты о ремонтах домов. Естественно, при совпадении всех условий не останется без солидного куша и управляющая компания. И тем более странным в этом свете выглядит её поведение.

Подготовила Н. ПЯТТОЕВА