В Апатитах число домов, выбравших непосредственную форму управления, резко выросло

В Апатитах ясно обозначилась тенденция в сфере ЖКХ - товарищества собственников жилья и часть многоквартирных домов стали переходить на непосредственное управление домом. За последние полгода число домов, выбравших такую форму управления, резко выросло - с нескольких единиц до 56, и процесс не останавливается. Такой путь часто подсказывают собственникам сами управляющие компании, которые устали ходить под постоянной угрозой банкротства из-за долгов перед ресурсниками. В «подводных течениях», которые выводят неповоротливый корабль ЖКХ на новый фарватер, мы и решили разобраться.


Дырка в общем кошельке

- Непосредственное управление домом может спасти от вероятного банкротства многие УК и ТСЖ, - уверена председатель одного из апатитских ТСЖ, директор апатитской управляющей компании «Наш дом» Василина Воскресенская.

Такая форма управления домом позволяет уйти от бесплодной борьбы с неплательщиками, а именно это главный бич каждой управляющей компании и ТСЖ. Последней соломинкой, способной переломить спину верблюду, по мнению многих из тех, кто занят в коммунальной сфере, стало майское постановление правительства области, которое установило нормативы на общедомовые нужды.

Благодаря ему неучтенный расход горячей и холодной воды, а также водоотведения, который возникает почти в каждом доме по ряду причин, нельзя раскидать на всех - что было хотя, наверное, и несправедливо, но позволяло выходить из ситуации и расплатиться-таки с ресурсниками за потребленный объем услуг.

Теперь этот долг, который некому предъявить, УК оплачивают, поневоле залезая в единственный свой кошелек - собранную плату за ремонт и обслуживание общедомового имущества.

Вот и получается, что кошелек этот пустеет и запланированные работы провести не на что - чистку и ремонт кровель, уборку подъездов и дворов, уборку мусора, наконец… Да и содержание административного аппарата УК (или ТСЖ) тоже оплачивается отсюда, как и работа с должниками - пошлины в суд, например.

Теперь о корне проблемы: отчего долги возникают? Само собой, из-за просрочки оплаты коммунальных услуг. Проблемы начинаются уже после трех месяцев неплатежей, когда должна начаться работа по взысканию, которая требует времени и денег. Чтобы взыскать долг за три месяца через суд, требуется около года…

А долг все это время висит, ресурсные компании требуют его погашения, и снова УК, как исполнитель услуг, заключивший договор с поставщиками, должен выходить из положения - а выход один, как уже говорилось. Точнее, возможен и второй, еще более тяжелый для УК: ресурсная организация арестовывает счет компании и сама забирает плату. И неважно, что на этом счету аккумулируются средства нескольких домов, в том числе ТСЖ, они ведь теперь тоже, как правило, доверяют управление УК.


Эффект неучтенного жильца

И еще одна причина, не менее весомая, но менее очевидная для непосвященных - те самые неучтенные платежи, о которых мы уже упоминали. Общедомовые счетчики показывают определенный объем потребленных ресурсов, именно за этот объем ждут оплаты поставщики. Предъявляются счета владельцам индивидуальных счетчиков, а также тем, кто платит по нормативам, приплюсовываются к ним нормативно рассчитанные ОДН… и дебет с кредитом не сходится. Остается сумма за некий объем, которую предъявить уже некому, а платить за услугу надо. Откуда что берется? Эффект неучтенного жильца - так это можно назвать.

Все просто и, на первый взгляд, в общем-то, ничего страшного. Например, в доме на 180 квартир живет 10 человек незарегистрированных. Знаете, как это бывает: прописана одна пожилая женщина, а фактически с ней проживает и взрослый сын (или наоборот). Прописан мужчина, а вместе с ним без прописки живут еще жена и двое детей. Ну что такое, казалось бы, десять человек? Однако если они живут в квартирах, не оборудованных счетчиками, то картина получается, по прикидкам УК, впечатляющая: на 48 тысяч рублей в год неучтенного потребления горячей воды, на 9 100 рублей - холодной, на 15 000 - водоотведения.

То есть 72, 5 тысячи рублей в год, скорее всего, некому будет предъявить. Вы скажете: если в квартире есть счетчик, то проблем нет, а если рассчитывается по нормативам - то нормативы у нас, говорят, завышены, и скорее всего, столько воды люди на себя не выливают, а значит, нечего искать черную кошку в черной комнате - ее там нет.

- Не соглашусь с этим, - говорит на это Василина Воскресенская. - Возможно, раньше можно было говорить о завышенных нормативах, теперь такого нет. Так что расход воды общедомовой счетчик показывает, мы уверены, адекватную цифру. И мы говорим, конечно, о квартирах, где не установлены индивидуальные приборы учета.

Более того, речь идет о вполне конкретном 180-квартирном доме на проспекте Сидоренко, где УК тщетно ищет и не может найти другую причину неучтенного расхода воды, который некому предъявить. В этом доме не так давно на всех инженерных сетях проведен капремонт, так что об утечках речь не идет.

Устав бороться, УК предложила собственникам этого дома перейти на другую форму управления - непосредственное управление домом. И не только этому дому - но и всему своему «подшефному» фонду, и в первую очередь - ТСЖ.


Прозрачность всем на руку

Похоже, оснований для конфликта интересов в данной ситуации нет.

- Конечно, нам это принесет дополнительные хлопоты, но и ситуацию с платежами мы сможем держать под контролем, - считает директор «Апатитыводоканала» Анатолий Квасников.

Позиция УК также обоснованна. Мы поинтересовались точкой зрения на проблему еще в нескольких компаниях, действующих в городе. «Конечно, так будет правильнее, когда каждый отвечает за себя и не отвечает за чужие долги», - говорит директор «Второй управляющей» Ольга Душина. В управлении ее компании находятся двадцать пять домов, и уже в нескольких проходят собрания, где ставится на голосование переход на непосредственное управление.

Полностью поддерживает такую позицию и директор УК «Хибины» Сергей Лесников:

- Только при этом способе управления результат деятельности зависит от эффективности деятельности самой организации, в отличие от других способов управления, когда управляющие компании обрастают чужими долгами и рано или поздно разоряются.

Как уточнил Сергей Васильевич, год назад для жителей домов, перешедших на непосредственное управление, была определенная проблема из-за того, что они не могли участвовать в региональных программах по капитальному ремонту жилья, но сейчас этот вопрос решен, и такие дома наравне с другими будут участвовать в этих мероприятиях.

Кстати, из 27 домов, находящихся в управлении «Хибин», все 27 находятся на непосредственном управлении. Такова изначально была политика новой управляющей компании, пришедшей на рынок ЖКХ год назад, - брать в управление именно такие дома.

- Даже несмотря на то, что уровень платежей по некоторым домам лишь 80-85 процентов, все равно на нашем счету аккумулируется достаточно средств, чтобы проводить нужные ремонтные работы и содержать в порядке общее имущество домов, что и является нашей непосредственной обязанностью, - говорит директор УК. - А со своими должниками мы ведем работу, взыскиваем, как и положено, через суд, но это не превращается в глобальную проблему, которая влияет на экономическую безопасность компании.

Как сообщили в отделе жилищно-коммунального комплекса, ни один прием специалистов теперь не обходится без консультаций по этому поводу: люди приходят за разъяснениями, что же дает такой способ управления, и нет ли каких подводных камней на этом пути.

И, похоже, все большее количество горожан убеждается, что этот «фарватер» - самый безопасный