Передовики НЕ для примера

Дома № 9, 79 по ул. Строителей и № 22 по ул. Бредова в Апатитах стал показательным для всего города и даже области, но далеко не образцовым. Вслед за ЗАТО Североморск жители выбрали непосредственный способ управления своим домом, отказавшись от управления через ТСЖ. Мотивы этих действий, очевидно, кроются в желании сэкономить средства на обслуживание, но с последствиями такой экономии придется еще долго разбираться.

Непосредственный способ управления узаконен Жилищным кодексом РФ наравне с управлением через ТСЖ и УК. Однако, прописывая его в законе, законодатели предполагали использование данного способа для малоэтажных построек и сельской местности. Почему, понять несложно.

При непосредственном управлении многоквартирным домом договоры на оказание коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д.) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Это означает, что непосредственное управление не предполагает наличие единого органа управления.

На практике из жильцов дома может быть выбран Домовый комитет и назначен уполномоченный представитель для регулирования договорных отношений. По сути, получается то же ТСЖ. Но структура, права и обязанности органа общественного управления многоквартирным домом (типа «Домового комитета», «Общественного совета» и т.п.) в нормативной базе ЖКХ не определены. Поэтому серьёзные затруднения в работе Домового комитета возникают, во-первых, из-за отсутствия у него статуса юридического лица, а во-вторых, из-за нерешённости вопроса материального поощрения Председателя и членов Комитета. Это вполне логично влечет за собой и отсутствие ответственности выбранных лиц. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно.

Но и это еще не все. Вот лишь часть сложностей, которые встают перед людьми при выборе непосредственного способа управления домом. Для собственников помещений появляется необходимость самостоятельно заключать договоры, исчезает организация (лицо), защищающая права и интересы жильцов, отсутствуют действенные механизмы борьбы с должниками, встает вопрос о накоплении денежных средств на содержание и ремонт жилого помещения. Наиболее проблемным является вопрос финансирования капитального ремонта дома, находящегося в непосредственном управлении. В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. А помня о возрасте нашего жилья, пренебрегать этим вопросом весьма безответственно.

Кроме того, встает вопрос и об обслуживании внутридомовых сетей. Простой пример взаимоотношений только с поставщиком электроэнергии.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление, вправе приобретать электрическую энергию у гарантирующего поставщика. При этом гарантирующий поставщик и сетевая организация несут ответственность за надежность энергоснабжения и качество электрической энергии на границе балансовой принадлежности электрических сетей, т.е. попросту, до входа в дом. Ответственность за надежность энергоснабжения и качество электрической энергии внутри дома несет лицо, осуществляющее обслуживание внутридомовых систем. Теоретически оно осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, или указанными собственниками самостоятельно. Но как на практике будет организован найм подрядной организации и оплата ее услуг, сказать сложно.

У обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, в свою очередь, возникает необходимость ведения лицевых счетов по каждому собственнику, появляются сложности с учетом ресурсов. При управлении УК или ТСЖ поставщики тепла, воды или электроэнергии выставляют счета и рассчитываются с исполнителями коммунальных услуг по показаниям общедомовых приборов учета, по сути, выставляя единый счет. В свою очередь УК иди ТСЖ пользуются услугами биллинговых компаний или самостоятельно производят расчеты и выставляют квитанции. При непосредственном управлении поставщики ресурсов и обслуживающие организации должны вести работу с каждым собственников в отдельности. Процесс этот трудоемкий, но выполнимый. Только вот тарифы на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, утверждаются для таких компаний на год вперед, и ситуации, подобные случившейся на ул. Строителей, в этот тариф не заложены.

Выбирая непосредственный способ управления, жильцы бегут от надоевших проблем с обманами управляющих компаний, с неэффективными ТСЖ, полагая, что избавятся от коммунальных неразберих. Однако выбор непосредственного способа управления вряд ли облегчит непростую участь жителей, скорее наоборот, отказываясь от затрат на управление домом, граждане отказываются от управления как такового. И опыт упоминавшегося ЗАТО Североморск, где коммунальные баталии длятся третий год, наглядно это показывает.